取消预售制，调研可先行

 据广州日报报道，9月21日，一份由广东省房地产行业协会向各副会长单位发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》提出，将逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。但马上有媒体披露，“只是征集意见而已”。

　　消息一出，网友当然不高兴了，取消预售制的呼声喊了这么多年了，好不容易盼来一个靠谱点的，结果高兴了没几天却取消了。因此网上段子很多，什么“开发商松了口气，购房者很生气，憋了满肚子气”等等。

　　应当说，广东这回的确只是一个政策征询意见。正如广东省房地产协会向当地媒体回应所说的：这只是摸底各房企的想法，八字还没一撇，并非既定政策。

　　商品房预售制是指房地产开发企业将正在建设中、尚未完成建设的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。这个制度的创始人是霍英东先生，后来由香港传入内地，成为普遍采用的一种售楼方式。因为预售不能像在菜场买菜、商场买衣服一样实现一手交钱一手交货，如果开发商有不诚实的地方，那损失的必然是购房者。

　　商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力。取消预售制，对于开发商来说意味着失去了一个融资渠道，增加开发商的融资压力。按照有关部门的说法，如果立马取消房屋预售制度，对各方都没有好处，因为当下房地产市场依然中小企业较多，龙头房企占比份额不高，取消预售制有利于资金宽裕的国企、大企业，但对小开发商来说是灭顶之灾。这样的话，如果短期内土地供应不足，而开发商融资成本又提高了，会对房地产市场造成波动，甚至导致房价上升。

　　更关键的是，我们要清醒地看到，因为土地财政的存在，这个政策几年内不大可能取消。因为取消商品房预售制度会在一定程度上减少土地市场的竞争压力，开发商在原本库存高的三、四线城市拿地积极性会受挫，一些实力和资金能力较弱的开发商被拒之门外，未来土地溢价将有不同幅度的降低，这对一些严重依靠土地财政的城市来说，是不愿意看到的，因此阻力很大。这也是住建部这几年来多次面对舆论否认取消商品房预售制度的原因吧。

　　的确如一些专业人士所说，能够成功废除商品房预售制度需要一定的土壤，其一是融资渠道比较畅通，房企已无资金压力；其二是供需平衡、房价平稳。从目前行情来看，能达到这个标准的城市不多。

　　但商品房预售制从当初的利大于弊，到今日的争端重重，反映了这个制度已经不适合当前的经济发展。预售制被指为是高房价、高库存直接或间接的推手，预售制度的确应该逐渐加大规范。因为预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施，我们可以借鉴它们。

　　取消预售制从长远来讲可能是不可免的，因为取消预售制实际上就是要降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，促进房地产业的理性回归。取消预售制肯定会带来房地产市场的阵痛，也可能短期内会对房价造成上扬的影响，但是长期来讲，是会促进房地产市场打破畸形发展回归正常形态。因此，对于此次广东取消预售制风波，网友不必过于失望，有关部门也不必藏着掖着，至少有了这次摸底，搞个调研也是好事。