上海虹口商务楼转型：通过楼长制织密企业服务一张网

 虹口区织密织牢企业服务“一张网”，不断激发业主单位招大引强积极性。今年以来，四川北路中部片区域大大提高了区级税收贡献，同比增长40%

　　招大引强 商务楼转型升级

　　面子光鲜，里子也腾笼换鸟了。2019年，盛邦国际大厦楼宇内入驻虹口的企业数比去年新增15家，面积增加约4200平方米。楼宇税收落地率为40.85%，同比增加了6个百分点。楼宇的平均租金水平相比2018年上涨了10%以上，预计2019年的楼内税收超过亿元

　　繁忙的四川北路和武进路路口，人来人往；大楼外立面陈旧，门口的自行车杂乱无章。风吹过时，广告牌上的画布一角在风中扬起……这是2018年底，卢海燕初见盛邦国际大厦时留下的印象。

　　眼下，一出四川北路地铁站，人们就会注意到焕然一新的盛邦国际大厦。历经一年多的全新装修，这幢四川北路历史上第一幢甲级写字楼颜值陡升。裙楼外立面换上了香槟金色外衣，通透的玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉，让一些参观者评价其“外观像奢侈品专卖店，内部像五星级酒店”。

　　面子光鲜，里子也腾笼换鸟了。2019年，盛邦国际大厦楼宇内入驻虹口的企业数比去年新增15家，面积增加约4200平方米。楼宇税收落地率为40.85%，同比增加了6个百分点。楼宇的平均租金水平相比2018年上涨了10%以上，预计2019年的楼内税收超过亿元。

　　作为业主方，盛邦国际大厦总经理卢海燕深知，大楼转型的背后是虹口区优化营商环境、服务企业的有力支撑。遇到困难，她第一反应就是找楼长协调，甚至外出招商时常会邀请楼长一起前往。2018年，虹口区在全市率先推出了“楼长制”工作机制，作为服务企业的重要抓手。担任楼长的，都是虹口区各投资服务分中心、街道、区属功能性国企负责人和业务骨干。今年虹口区楼长共收集企业问题2400多个，协调解决了2200多个。前三季度，虹口区重点楼宇税收落地率同比增长4个百分点。

　　从“体检报告”开始的“治疗方案”

　　盛邦国际大厦原名福海大厦，1994年由香港厚诚物业公司出资建设，此后，经历经济危机、公司资金链断裂、多次拍卖等一系列情况，成了一幢烂尾楼，于2009年才竣工并对外出租。2018年3月，领盛投资管理有限公司从新加坡吉宝置业公司购下该楼，成为现任业主。

　　对于为何买下此楼，领盛投资管理有限公司董事总经理施凌燕告诉记者：“某种程度上看，上海楼宇已经进入存量时代，虹口目前是中心城区的价值洼地，这幢楼的价值提升空间很大。随着周边旧改地块动迁完成，上海文学博物馆等即将拔地而起，同时大楼内部不断引进优质企业，其复兴指日可待。”

　　然而，宏伟的计划具体执行起来，并不容易。2018年下半年，虹口中部功能区总楼长谢健拜访盛邦国际大厦时，项目刚刚完成大堂的内部装修，楼宇外配套景观、公共设施和外立面也需提升，负责人正愁不知该找哪些部门、准备什么材料。

　　谢健得知情况后，便和盛邦国际楼宇服务专员吴建兵一起，与市、区相关部门开始了迅速而有效的协调。因为熟门熟路，他们很快便通过绿化市容、商委、规土、建管、市政、城管、交管等诸多部门以及四川北路街道，协调好了大楼的装修流程审批、门口自行车停放以及外立面改造等核心问题。

　　当靓丽的大楼外立面以及整洁的周边环境终于出现在眼前时，业主方欣慰不已。

　　“我们没法帮助企业突破政策，却会最有效地降低企业沟通成本。”中部功能区管委会办公室主任戴万林说，“作为管委会主任又是区属国企负责人，我们是企业中离政府最近的人，具有与政府沟通协调的优势；同时我们又是政府中离企业最近的人，深知企业感受。”

　　据介绍，长远文化集团作为中部功能区管委会办公室成员，在管委会成立之初，就组建了一个七人工作组，通过问卷调查、实地走访、查阅各种相关资料等方式，实现了从“一楼一档”到“一楼一策”的进步，为中部区域的35栋楼出具了“体检报告”和“治疗方案”。

　　翻开一本《盛邦国际大厦提升方案》，记者发现其不仅包含了楼宇的基本情况、运营现状，还给出了分析与建议。对于盛邦国际大厦当时存在的问题，明确列出了“设施设备老旧”“金融企业遗留问题”“部分房屋空置”“业主刚接手，对政策等尚不熟悉”等，并把“楼宇升级改造”“引进优质企业”“增强产业集聚度”等作为建议对策，堪称一份“服务地图”。

　　这样完备的方案和实际行动，让楼长很快获得了业主的信任。另一方面，楼长也明确了“无事不扰”“有求必应”的原则。盛邦国际楼宇服务专员张婷婷记得，自己一开始采用登门拜访企业的方式一家家跑，结果有些企业觉得“没啥事为何要被打扰”，后来自己更多地采用“业主提出问题”后再上门拜访的形式，受到企业的欢迎。

　　一进一出之间迸发竞争力

　　在内外装修的同时，根据“治疗方案”，盛邦国际大厦的业主方在做一件更为重要的事情：调整原有低效商户，引进更多优质商户。

　　此前，楼内有20多家效益不佳的餐饮及其它传统类企业，在楼长的协调下，业主方将它们先后调整，足足腾出了6000多平方米。配合虹口区产业导向，这些楼面大部分已经重新招租，引进了包括证券、航运、汽车服务、零售、供应链管理等企业。

　　有一家租户临走前与业主方产生分歧，导致业主方大部分精力都花在了解决争议、平息矛盾中，楼长得知后多次带着楼宇服务专员往返于律师、派出所、街道、法院等处，最后圆满解决了双方的矛盾，使业主方彻底解除了后顾之忧，继续安心经营。

　　在大厦的招商过程中，一些意向企业在了解了楼宇的地理位置优势、租金优势后仍然犹豫不决，听了楼长对虹口的政策优势介绍后，这才下了入驻的决心。他们表示，初来乍到虹口，对区内情况不是很了解，对实际经营中的各种难题无从下手，不知找谁对接，而楼长的介入，感觉在虹口经营更有信心。

　　大使（东莞）箱包有限公司是法国的箱包品牌，是盛邦国际大厦新引进的大企业。该企业亚太区总裁助理娄小异记得：“我们刚搬来时，业主方给我们一张小卡片，上面写着楼长的姓名和电话。我才知道，原来这商务楼里还有楼长这么一个贴心的角色。以前我们遇到政策问题，不是百度找官方电话就是打市民热线，现在对接楼长直接问得清清楚楚。”

　　在其后的时间里，楼长的服务才真正让娄小异体会到了“贴心”：以前，由于总部在东莞，大使（东莞）箱包有限公司在上海的员工管理一直通过人才服务公司，采用劳务派遣的形式，存在诸多不便。在楼宇服务专员张婷婷的建议下，企业准备近期在上海注册一家分公司，并快速了解了流程，真正提高了效率。

　　在楼内，为了增进企业之间的交流，业主方在楼长的协调之下，每月都会举行几场免费的活动。比如，让大家津津乐道的圣诞集市，除了大使箱包，楼内的其他企业也拿出了所销售的护肤品、厨具等，让大家一边在楼内逛着、买着，一边彼此熟悉，有几家企业还由此引发了业务往来的想法。

　　今年的圣诞集市上，不少人慕名前来光顾德国高端厨具品牌福腾宝（WMF）的摊位。福腾宝中国区行政经理翁自颖表示：“虹口区的优势政策以及盛邦的暖心服务解决了我们不少后顾之忧，也让我们能把更多的时间和精力投入到企业的创新和发展中。”铁力国际货运代理（上海）有限公司行政专员周孝捷告诉记者，虽然企业去年9月入驻大楼，但已经感受到了楼内暖暖的气氛，各类活动大大拉近了企业间的距离。

　　在这样的基础上，尽管经济形势严峻，盛邦国际大厦的平均租金水平依然从去年的6.5元/平方米上涨了10%以上，预计今年的楼内税收超过亿元，近十家存量企业考虑在楼内扩租。位于楼内的Costa咖啡中国区总部，今年年底就将楼内面积从1700平方米扩租到2100平方米。

　　以合作共享“点亮”四川北路

　　随着盛邦国际大厦正式全新亮相，不久前，位于大厦内的企业综合服务驿站也正式揭幕。虹口区投促办负责人介绍，企业综合服务驿站将为楼宇企业提供“菜单式”服务，推动政府服务和企业需求的精准对接。与此同时，将给楼长提供更有力的后援，形成多部门共同参与的“集团军”式的服务新模式。

　　事实上，在楼长服务盛邦大厦的过程中，“集团军”的服务模式业已初显。为了让企业及时得到帮助，中部功能区工作人员24小时待机，随叫随到，今年曾会同虹口区投促办、区税务分局在楼宇内召开了个税解读现场咨询会，针对专项附加扣除的重点、难点及企业提出的问题，请税务局的专业人员当场答疑解惑，帮助了企业解决个税改革的疑点。

　　上海开於源国际物流有限公司2011年入驻盛邦国际大厦，前后经历了楼内3次大规模装修。在行政经理郭景菁看来：“这一次装修面貌提升最彻底，服务提升也最明显。”她记得，今年以来，楼里开的各类政策宣讲会就有十几次。不久前，恰逢企业租期快到，楼宇服务专员联合市场监管等部门，向企业解答了相关问题，并告知税收奖励、高管培训等其他各类扶持政策。

　　施凌燕不无感慨地说：“很多上海人都对四川北路很有感情，随着人口结构发生变化，四川北路上商务楼的价值会逐步显现。如果每个楼都在硬件提升和软件服务上做出一定努力，或许就可以一齐点亮四川北路。”

　　而楼长细致的服务，恰恰是可以为大楼增值的一部分。戴万林正准备搭建一个包括盛邦国际、凯鸿广场、中信广场等虹口中部功能区楼宇业主沟通群，实现信息互通、资源共享，促进以人才、智力、资本、技术和服务等要素为核心的集聚式发展模式转变。“尽管商务楼的业主们存在一定竞争关系，但他们更需要合作共享。同时，越好的企业越重视周边环境，四川北路街道也积极推进道路等周边环境的改善，通过‘看得到的变化’来实现‘拿得到的实惠’。”

据了解，今年以来，四川北路中部片区域大大提高了区级税收贡献，同比增长40%。目前在东宝兴路、四川北路已形成了以盛邦、福德、东宝、嘉杰等为主的成熟中小型商圈。之后，盛邦国际大厦将举办各种社群活动、专业讲座、行业会议及快闪店铺、艺术展览等，带来更多优质商业资源，吸引更多周边商务楼宇白领，推动区域商务升级。

　　在虹口区投促办负责人看来，四川北路首幢甲级写字楼腾笼换鸟，就是虹口区以楼长为抓手，整合资源服务企业的缩影。通过“楼长制”，虹口全区上下有效织密织牢了企业服务“一张网”的格局，形成了“层层递进、环环相扣”协商议事的工作模式。此后将进一步用好楼长的机制，通过“日日巡、周周议、月月提”的服务方式将企业服务举措落实在楼宇内，并加强专项政策配套支持，不断激发业主单位招大引强的积极性，助力破解制约新产业、新业态、新模式成长的痛点、难点，让虹口更多已显老态的商务楼转型升级，重新焕发青春的生机和活力。